Суббота 3 Декабрь 2016, 20:46
Дороги почти свободны
Главная страница > Новости > Интервью > Прямая линия с заместителем председателя комитета по жилищной политике Администрации города Екатеринбурга Людмилой Панфиловой

Прямая линия с заместителем председателя комитета по жилищной политике Администрации города Екатеринбурга Людмилой Панфиловой

27 октября 2008 12:22

Когда, казалось бы, приоритетным становится один вопрос — квартирный, к переводу жилых помещений в нежилые многие относятся с подозрением: дескать, кому-то жить негде, а кто-то имеющуюся в собственности жилплощадь «разбазаривает» под всякие бутики. Однако задумайтесь: если бы на первом этаже вашего дома не было продуктового магазинчика, в который так удобно сбегать в случае необходимости за хлебом, а на первом этаже соседнего — парикмахерской, где всегда подстригут без потери драгоценного времени, наверное, было бы немного грустно. Еще более грустно жильцам бывших подсобок, не имеющим возможности приватизировать помещение до того, как оно будет переведено из нежилого в жилое. Надо переводить! Но как? Получается, тема минувшей «Прямой линии» с представителями комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга затрагивает интересы многих. И количество звонков это подтвердило. Напрямую о трудностях перевода с читателями «Вечерки» 17 октября общались заместитель председателя комитета Людмила Панфилова и главный специалист Диана Карпенко.

Первый вопрос — от нас. — Жилое в нежилое, нежилое в жилое… В чем главная трудность перевода?

— Несколько слов о самом процессе. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот означает изменение статуса такого объекта недвижимого имущества, как здание, сооружение или его части. Однако если жилое помещение переводят в нежилое, то в отношении первого перестают действовать нормы права, установленные жилищным законодательством, и начинают распространять свое действие нормы гражданского законодательства. Ведь гражданское законодательство имеет своей целью содействие коммерческим и предпринимательским процессам, а жилищное имеет цель обеспечить гражданам конституционное право на жилище.

Главная трудность, на мой взгляд, в затянутости процесса. Раньше для рассмотрения на Комиссии по переводам помещений было достаточно эскизного проекта. Изменение процедуры перевода повлекло за собой увеличение срока подготовки необходимых документов, а также стоимости разработки рабочего проекта, значительно превышающей стоимость эскизного. В ближайшем будущем уменьшения поступления пакетов документов на перевод не предвидится.

С другой стороны, наличие согласованного рабочего проекта практически исключает возможность отказа в переводе помещения. В среднем в месяц в нежилой фонд переводится по 30 объектов, отказов — единицы, тогда как ранее отказы в переводе случались почти на каждом заседании Комиссии по переводам.

Сегодня в Екатеринбурге в связи с развитием розничной торговли, малого бизнеса и предпринимательства наиболее актуален перевод жилого помещения в нежилое. На прием по данному вопросу по-прежнему обращается очень много граждан. Пакеты документов на перевод помещений сдаются в Комитет по жилищной политике администрации города Екатеринбурга достаточно стабильно.

Куда пойти, что принести? — Здравствуйте, вас беспокоит начинающий предприниматель Иван Данилов. Собираюсь открыть на первом этаже магазин. С собственником договорился. Подскажите, с чего начать.

— То есть как это — договорились с собственником? Недвижимость должна быть вашей собственностью. Или вы собираетесь ее купить?

— Именно так.

— Ясно. В Екатеринбурге этим занимается Комитет по жилищной политике администрации города. Туда и нужно отнести заявление собственника или уполномоченного им лица.

К заявлению необходимо приложить:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

2) план переводимого помещения с его техническим описанием, если переводимое помещение является жилым — технический паспорт помещения;

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

4) подготовленный и согласованный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

— А как сделать проект?

— Этим занимаются проектные организации в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности РФ, т. е. в соответствии со строительными нормами и правилами. Рабочий проект согласовывается в Главном управлении архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города. Специальная комиссия соглашается принять документы только при наличии комплексного архитектурного решения фасада всего первого этажа жилого дома и проекта благоустройства прилегающей территории с созданием пешеходных зон и других элементов. Именно такой проект может рассчитывать на положительное решение членов Комиссии по переводам помещений в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

— И последний вопрос: сколько все это стоит?

— Основные средства тратятся на разработку проекта предполагаемого использования нежилого помещения: от 100 тысяч рублей и выше в зависимости от проектной организации. Перевод нежилого помещения в жилое обходится дешевле: в среднем 15 тысяч рублей.

Из истории

Впервые Жилищный кодекс РФ детально урегулировал отношения по порядку перевода помещений из жилого в нежилое и наоборот, а также порядок переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Это целая глава в кодексе. Процедура стала более прозрачной. Ст. 22 ЖК РФ устанавливает условия перевода, ст. 23 ЖК РФ — порядок перевода, ст. 24 устанавливает случаи отказа в переводе. Кроме этого, ч. 1 ст.. 22 ЖК РФ указывает, что перевод допускается также при соблюдении законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода помещений: жилищном и техническом (строительные нормы и правила).

В соответствии с Жилищным кодексом в ноябре 2005 года на Екатеринбургской городской Думе утверждено и на сегодня действует Положение «О порядке принятия решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории м. о. «город Екатеринбург».

Казино запрещено! — Меня зовут Сергей. Хочу начать собственный бизнес и открыть на первом этаже казино. Это возможно?

— Думаю, казино — не лучший вариант. Вряд ли город, который ведет политику сокращения числа игорных заведений, даст на это «добро».

— Что бы вы тогда посоветовали?

— Наиболее высокий процент переводов происходит для размещения магазинов. Лидируют магазины непродовольственных товаров (56%). Это обусловлено рентабельностью этих объектов, ростом покупательной способности населения и инвестиционной привлекательностью региона. Большой интерес вызывает размещение на первых этажах жилых домов различных офисов (20% переводов), так как у нас дефицит административных зданий, следовательно — высокие ставки за аренду помещений. Следующими в списке переводимых помещений числятся предприятия бытового обслуживания населения (аптеки, парикмахерские, различные медицинские и косметические центры, закусочные, кафе). Особенно администрация Екатеринбурга поддерживает открытие на первых этажах предприятий бытового обслуживания: в строящихся спальных микрорайонах вопрос обеспеченности населения такими объектами еще не решен. Да и в уже существующих продолжают открываться новые аптеки и салоны красоты. Потому что есть спрос!

Цифры и факты

Наибольшее количество помещений, переводимых в нежилой фонд, размещены в Кировском районе Екатеринбурга (около 22%). В Чкаловском — 17% (за счет перевода объектов в жилой фонд), в Верх-Исетском — 16%, в Ленинском — 14%, в Октябрьском — 12%, в Орджоникидзевском — 11%, наконец, в Железнодорожном — 8%.

— Ольга Ивановна, бухгалтер. Сколько времени может занять процесс перевода жилого помещения в нежилое?

— Перевод жилья в нежилой фонд — довольно затратный процесс как в материальном, так и во временном плане. Он может занять не один месяц, потребовать сбора массы документов. Скорее всего, на это уйдет минимум полгода. Вам придется обойти не одну инстанцию, при этом понести денежные затраты. А вот решение о переводе или об отказе в переводе, согласно Жилищному кодексу, должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов и заявления о переводе. Комитет по жилищной политике администрации города всегда рассматривает поступившие заявления в соответствии со сроками, установленными законодателем.

А из нашего окна площадка детская видна! — С вами говорит Сергей Викторович. У меня вот какой вопрос: можно ли перевести квартиру, если ее окна выходят на внутридворовую территорию?

— В соответствии с постановлением главы Екатеринбурга перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах, расположенных внутри квартала жилой застройки, и размещение входных групп со стороны внутридворового пространства недопустимо. При расположении здания в структуре жилого микрорайона перевод возможен только в случае выхода фасада здания на внутримикрорайонный бульвар или аллею.

Также хотелось бы отметить, что архитектурное решение входной группы нежилого объекта должно строго соответствовать стилевому архитектурному решению здания или сооружения. Единственное, бывает, что какие-либо жилые помещения переводятся с целью размещения нежилых объектов, имеющих свой логотип (аптеки, например), поэтому иногда случаются отступления от требования единого архитектурного решения.

— Что еще может препятствовать переводу?

— Помимо всего прочего, в отношении переводимого помещения не должно быть никаких действующих обременений, подтвержденных, в частности, договором ренты или договором аренды. Таковые при их наличии следует расторгнуть до перевода помещения в нежилое. Помещение может быть обременено и правом пользования жилым помещением членами семьи собственника. В этом случае право пользования должно быть прекращено по соглашению собственника и названных граждан.

Соседи против? — Михаил Иванович Кузеванов беспокоит. Должен ли я опрашивать соседей на предмет согласия или несогласия на перевод квартиры в магазин?

— Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Решение о переводе является актом распоряжения имуществом. И это право собственника сегодня обеспечивается нормами Жилищного кодекса РФ.

До введения в действие ЖК РФ (до 2005 года) права собственника помещения нередко существенно ущемлялись. Например, от него требовалось письменное согласие на перевод жилого помещения в нежилое всех жильцов, проживающих в жилых помещениях, находящихся на том же этаже подъезда, а также граничащих с данным жилым помещением. Получить согласие было тяжело, иногда невозможно, а нередко и недешево. Соседи злоупотребляли своими правами и месяцами, порой даже годами не позволяли перевести помещение в нежилое. Законодатель, на мой взгляд, дал сегодня большие возможности собственникам, желающим изменить правовой статус жилого помещения. Тем не менее жильцы соседних квартир должны быть обязательно извещены о решении, принятом на комиссии по переводам о переводе квартиры в нежилое помещение.

Ведь и соседей можно понять. Перевод жилого помещения, как правило, означает начало более интенсивного его использования: большее число и разнообразие лиц, посещающих данное помещение, возросшее количество приезжающих автомобилей, активное использование оборудования, предназначенного для профессиональных целей.

Более интенсивная эксплуатация помещения может угрожать соседям и шумом, и запахами, и повышенной влажностью, и электромагнитными излучениями. Вот почему так необходим рабочий проект переводимого помещения, подготовленный в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности РФ, его строительными нормами и правилами, согласованный в Главном управлении архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений. Для осуществления процесса перевода обязательно разрешение и органов санитарно-эпидемиологического надзора.

Наша справка

За 2005 год в жилой фонд было переведено около 30 нежилых объектов, в нежилой фонд — где-то 200 объектов. За 2006 год — около 40 и порядка 300 объектов соответственно. В прошлом году в жилой фонд переведены около 76 нежилых объектов, в нежилой — около 350 объектов, а за истекший период этого года — 110 и 320 объектов соответственно.

— Здравствуйте. Живу на втором этаже 16-этажки. Прямо подо мной расположено кафе. Очень мешает шум, производимый посетителями заведения. Что делать?

— Да, действительно, право собственника помещения беспрепятственно осуществить перевод без обсуждения с жителями дома очень часто создает ситуацию социального конфликта. Конфликт собственника переводимого помещения и жителей многоквартирного дома может быть эффективно разрешен не столько с участием органов власти, сколько путем убеждения и принятия каких-то взаимных обязательств. Всегда надо пытаться договориться.

Если договориться не получается, жильцы соседних квартир, по каким-либо причинам сталкивающиеся с неудобствами в процессе эксплуатации нежилого помещения, могут оспорить предоставление ему нового статуса только в судебном порядке.

Был «красный уголок» — стал жилой угол — Меня зовут Валентина Викторовна. Когда-то с согласия руководства предприятия комендант заселила нас в помещение бывшего «красного уголка» общежития на Студенческой, 82. Теперь со здания снимают статус общежития. Можем ли мы приватизировать жилплощадь?

— Только после того, как переведете. Помещение должно отвечать санитарным и техническим правилам и нормам вплоть до количества проникаемого внутрь света.

— Также необходимо доказать свои права на данное помещение. Бывает, люди, живущие в комнате, самовольно прорубают проход, например, в бельевую, и начинают использовать ее как дополнительную комнату.

— А как перевести приспособленное помещение в жилое?

— Порядок перевода в жилой фонд практически не отличается от перевода в нежилой фонд и регламентируется теми же нормативными актами. Единственное отличие заключается в том, что на комиссию требуется представить проект переоборудованного нежилого помещения в жилое, который должен быть согласован в соответствующих инстанциях. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другим федеральными законами.

Очень часто в данной ситуации оказываются жильцы зданий, с которых был снят статус общежития. Некогда их заселили в подсобные помещения: комендантские, «красные уголки», прачечные. Люди обжились, а сегодня столкнулись с необходимостью перевода своих помещения в жилые. Трудностей у них практически не возникает, если, конечно, помещения не обременены правами третьих лиц.

Кстати

Снятие с домов статуса общежитий считается приоритетным в жилищной политике города и рассматривается как одно из направлений реализации национального проекта «Доступное жилье». Изменение правового режима общежитий осуществляется в Екатеринбурге с 1990 года, тогда как в Жилищном кодексе РФ этот момент был прописан только в 2005 году. С 1990 по 2007 год из числа общежитий исключены 356 объектов (в результате более 49 000 человек стали получателями ордеров или договоров социального найма). В 2008 году к ним добавились еще 6 объектов. Не исключенными на сегодняшний день остаются единицы.

"Вечерний Екатеринбург"
 

Комментариев пока нет Написать?
 

Главные новости

Система Orphus